Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24) eine grundsätzliche Frage zur Wirksamkeit von Maklerkostenvereinbarungen beantwortet: Führt ein Verstoß gegen den in § 656d BGB geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung? In dem zugrundeliegenden Fall hatte ein Immobilienkäufer den vollen Maklerlohn allein getragen und verlangte die gezahlten 25.000 Euro zurück. Der BGH bejahte einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
Sachverhalt
Die Kläger (K) erwarben von den Veräußerern ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Die Veräußerer hatten zuvor das beklagte Maklerunternehmen (B), die L. & P. Immobilien GmbH, mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt.
Am 26. Juli 2021 unterzeichneten K und B ein als "Vereinbarung" überschriebenes Schreiben, in dem festgehalten wurde, dass die Käufer wünschten, ein Honorar aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Dementsprechend wurde der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis von 395.000 Euro um 25.000 Euro reduziert und ein notariell zu beurkundender Kaufpreis von 370.000 Euro festgelegt. Zugleich verpflichteten sich die Kläger, an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 25.000 Euro inkl. Umsatzsteuer als Honorar zu zahlen.
Die Kläger zahlten diesen Betrag an die Beklagte. Die Veräußerer entrichteten keinen Maklerlohn.
Die Kläger verlangen nunmehr von der Beklagten die Rückzahlung der geleisteten 25.000 Euro.
Entscheidung
Der Rückzahlungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte ist begründet.
Die Kläger haben die Zahlung in Höhe von 25.000 Euro ohne rechtlichen Grund geleistet und können diese daher gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückverlangen. Zwar wurde die Zahlung auf eine vertragliche Verpflichtung hin erbracht, doch war die zugrunde liegende Honorarvereinbarung zwischen den Klägern und der Beklagten gemäß § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Nach dieser Vorschrift ist eine Vereinbarung, die eine Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur dann wirksam, wenn diejenige Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung in mindestens gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Diese Voraussetzung war im vorliegenden Fall nicht erfüllt, da allein die Käufer zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet waren, während die Veräußerer, die den Maklervertrag abgeschlossen hatten, keine Zahlung leisteten.
Die Unwirksamkeit der Vereinbarung erfasst die vollständige Maklerkostenregelung. Eine Teilwirksamkeit – etwa im Umfang der gesetzlich zulässigen Hälfte – ist dem Wortlaut des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu entnehmen. Die Norm stellt ausdrücklich klar, dass die Vereinbarung nur wirksam ist, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Kostenbeteiligung eingehalten wird. Der Bundesgerichtshof geht daher von einer Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung aus.
Die Beklagte hat die Zahlung der Kläger somit ohne Rechtsgrund erlangt. Ein Rückforderungsanspruch in voller Höhe ist begründet.
Prüfungsrelevanz
Die Entscheidung ist insbesondere im Zivilrecht von hoher klausurpraktischer Bedeutung. Sie verknüpft zentrale Elemente des Bereicherungsrechts nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB mit der noch jungen Regelung des § 656d BGB zur Maklerkostenverteilung beim Immobilienkauf.
Für die Prüfung relevant ist insbesondere die Konstellation, in der ein Käufer allein zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet wird, obwohl er keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen hat. Die Frage, ob in solchen Fällen ein Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Makler besteht, kann sowohl im schriftlichen Examen als auch in mündlichen Prüfungen auftauchen – vor allem im Zusammenhang mit der Auslegung und Rechtsfolge von Verbotsnormen sowie der Gesamtnichtigkeit von Verträgen.
