Ist das Durchbohren von Fliesen noch vertragsgemäßer Gebrauch?

Das AG Paderborn zur Schadensersatzpflicht beim Durchbohren von Wandfliesen

A. Einleitung

Streitigkeiten in Mietverhältnissen beschäftigen die Gerichte täglich. Eine Kernfrage, die dabei immer wieder auftaucht: Was gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache? Als Mieter hat man das Bedürfnis, die Wohnung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Dazu kann insbesondere auch das Bohren von Löchern gehören. Diese dauerhafte Beeinträchtigung der Mietsache liegt jedoch in der Regel nicht im Interesse des Vermieters. Das AG Paderborn hat sich mit der Frage beschäftigt, wann und ob das Bohren von Löchern in Fliesen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört

B. Sachverhalt

Der Mieter (M) mietete eine Wohnung vom Vermieter (V) an. Im Rahmen des Mietverhältnisses leistete M eine Mietkaution in Höhe von 800,00 Euro. Anlässlich des beabsichtigten Einzugs der Tochter des Vermieters kündigte V das Mietverhältnis. Nach der Wohnungsrückgabe zahlte M 350,00 Euro an V, ohne dass hierfür eine rechtliche Grundlage bestand. Später verlangte M die Rückzahlung der Kaution sowie des zu viel gezahlten Betrags.

V verweigerte die Rückzahlung und erklärte die Aufrechnung mit Kosten für die Beseitigung von sechs durchbohrten Fliesen (vier in der Küche und zwei im Bad). Eine Frist zur Mangelbeseitigung setzte V nicht.

C. Entscheidung des Gerichts

Das AG Paderborn (Urt. v. 18.03.2024 – 51 C 135/23) gab der Klage nur teilweise statt. Denn der Anspruch des Mieters M auf Rückzahlung der Mietkaution und des zu viel gezahlten Betrags sei durch die Aufrechnung nach § 389 BGB erloschen.

Grundsätzlich sah das Gericht einen Schadensersatzanspruch des V gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen der durchbohrten Fliesen als gegeben an.

M habe mit dem Durchbohren der Fliesen seine Obhutspflicht verletzt. Diese Obhutspflicht verpflichtet den Mieter dazu, die Mietsache ordnungsgemäß zu nutzen und zu pflegen. Dazu gehört insbesondere die sorgfältige Behandlung der Mietgegenstände sowie die Vermeidung von Schäden. Das Anbohren der Fliesen falle nicht unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 538 BGB.

D. Abgrenzung: Vertragsgemäßer Gebrauch oder Pflichtverletzung?

Hier liegt der Knackpunkt des Falles: Ist das Durchbohren der Fliesen eine Pflichtverletzung oder noch vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt?

Die vertragsgemäße Nutzung einer Mietsache bestimmt sich nach Vertragsinhalt und -zweck. Entscheidend ist dabei eine Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter. Das AG Paderborn entschied, dass das Bohren von Löchern in Wandfliesen vom Vermieter nur dann zu dulden sei, wenn das Anbringen des Bohrlochs in der Fliesenfuge nicht möglich gewesen wäre. Die Fliesenfuge stellt nämlich einen wesentlich geringeren Eingriff in die Sachsubstanz der Mietwohnung dar.

In der Klausurbearbeitung kann der Sachverhalt variieren:

• Grundsätzlich gehört das Anbringen von Dübeln im üblichen Umfang zum vertragsgemäßen Umfang zum vertragsgem\u00eßen Mietgebrauch (z.B. für Spiegel oder Wandschränke).

• Wird jedoch die Mietsache dauerhaft oder irreparabel verändert, liegt eine Pflichtverletzung vor.

• Nach § 538 BGB scheidet eine Pflichtverletzung bereits aus, wenn eine Verschlechterung durch den vertragsgemäßen Gebrauch eintritt.

F. Prüfungsrelevanz

Das Mietrecht hat eine enorme praktische Bedeutung und ist für das Studium besonders relevant. Die Entscheidung des AG Paderborn eignet sich gut für eine Klausur, da sie zahlreiche Argumentationsspielräume bietet. Neben der Abgrenzung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist insbesondere die Differenzierung zwischen Schadensersatz statt und neben der Leistung ein klassisches Klausurproblem.

Darüber hinaus bietet das Mietrecht prozessuale Besonderheiten:

• Örtliche Zuständigkeit: Gemäß § 29a ZPO ist für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen ausschließlich das Gericht am Belegenheitsort der Mietsache zuständig.

• Sachliche Zuständigkeit: Nach § 23 Nr. 2 lit. a GVG sind für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Wohnraum die Amtsgerichte zuständig.

Die Entscheidung zeigt zudem die Relevanz einer präzisen Prüfung des Mietrechts und der allgemeinen Regeln des Schadensersatzes. Gerade die systematische Abgrenzung des vertragsgemäßen Gebrauchs von einer Pflichtverletzung bietet erhebliches Prüfungspotential.

(AG Paderborn, Urt. v. 18.03.2024 – 51 C 135/23)