Müssen Mieter:innen wissen, wie man „richtig“ lüftet?

Kenntnisse zu den üblichen Gepflogenheiten erforderlich

Schimmelbildung in Mietwohnungen ist ein häufiges Problem und führt oft zu Streitigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. Nach § 535 Abs. 1 BGB sind Vermieter:innen verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen zu erhalten. Bei Schimmelbildung stellt sich daher die Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, den die Vermieter:innen beseitigen müssen, oder ob Mieter:innen selbst durch unzureichendes Lüften zur Schimmelbildung beigetragen haben.

Das Landgericht Landshut (Urteil vom 08.01.2025 – Az. 15 S 339/23) hat entschieden, dass Mieter:innen kein spezifisches Fachwissen über Schimmelbildung und Lüftungsverhalten besitzen müssen, jedoch dazu verpflichtet sind, ihr Verhalten an die allgemein üblichen Gepflogenheiten anzupassen.

Sachverhalt

Die Klägerin war seit 1991 Mieterin einer Wohnung. Nach einem Fensteraustausch im Jahr 2001, bei dem undichte Fenster durch moderne, dichte Fenster ersetzt wurden, kam es ab 2010 zu Schimmelbildung. Die Vermieterin wies die Klägerin darauf hin, dass sie ihr Lüftungsverhalten anpassen müsse. Eine detaillierte Anweisung dazu gab es jedoch nicht.

2019 kam es erneut zu Schimmelbildung in Bad und Kinderzimmer. Die Klägerin zahlte daraufhin ihre Miete nur unter Vorbehalt und klagte später auf Beseitigung des Schimmels sowie auf teilweise Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete.

Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Landshut wies die Klage ab. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung oder Mietminderung, da sie die Schimmelbildung selbst zu verantworten habe.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt die Instandhaltung der Mietsache grundsätzlich den Vermieter:innen. Diese Pflicht entfällt jedoch, wenn Mieter:innen die Ursache für einen Mangel selbst gesetzt haben.

Das Gericht stellte fest, dass Mieter:innen kein spezielles Wissen über die genauen Zusammenhänge zwischen Luftfeuchtigkeit, Temperatur und Schimmelbildung haben müssen. Es sei jedoch allgemein bekannt, dass Wohnungen durch regelmäßiges Lüften trocken gehalten werden müssen.

Als sozialübliches Lüftungsverhalten sah das Gericht an:

• Zweimal tägliches Lüften für ca. 10 Minuten

• Zusätzliches Lüften nach Feuchtigkeitsspitzen (Duschen, Kochen, Wäschetrocknen)

• Querlüften durch das gleichzeitige Öffnen gegenüberliegender Fenster

Da die Beweisaufnahme ergab, dass die Klägerin überhaupt nicht gelüftet hatte, sei die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen, sondern auf ihr Verhalten. Zudem habe sie ihr Lüftungsverhalten nach dem Fensteraustausch im Jahr 2001 nicht angepasst.

Das Argument der Klägerin, die Vermieterin hätte sie ausführlicher über das richtige Lüften belehren müssen, wies das Gericht zurück. Der allgemeine Hinweis auf „richtiges Lüften“ sei ausreichend gewesen, da die Klägerin zuvor gar nicht gelüftet habe.

Mangels Mietmangel besteht somit kein Anspruch auf Mietminderung gem. § 536 BGB.

Klausurrelevanz

Das Mietrecht ist ein wichtiger Bestandteil des Schuldrechts und bietet zahlreiche Prüfungsfragen für Klausuren. Die Entscheidung des LG Landshut verdeutlicht einige zentrale Aspekte:

• Gewährleistungsrechte im Mietrecht: Anders als im Kaufrecht gelten im Mietrecht besondere Regelungen zur Mängelhaftung. Ein zentraler Unterschied ist die Garantiehaftung der Vermieter:innen für anfängliche Mängel.

• Pflichten der Mieter:innen: Mieter:innen haben nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Obliegenheit, durch ihr Verhalten Schäden an der Mietsache zu vermeiden.

• Verkehrssitte als rechtlicher Maßstab: Die Entscheidung zeigt, dass unbestimmte Rechtsbegriffe wie die Verkehrssitte durch die Rechtsprechung konkretisiert werden. Im Mietrecht richtet sich das Verhalten der Vertragsparteien oft nach den allgemein anerkannten Gepflogenheiten.

Resümee

Die Entscheidung des LG Landshut zeigt, dass Mieter:innen sich an die allgemein üblichen Gepflogenheiten des Lüftens halten müssen, um Schimmelbildung zu vermeiden. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, detaillierte Fachkenntnisse über Schimmelbildung zu haben. Dies bedeutet, dass Vermieter:innen nicht in jedem Fall eine gesonderte Belehrung geben müssen, wenn allgemeine Kenntnisse als bekannt vorausgesetzt werden können.

Das Mietrecht bleibt damit ein dynamisches Rechtsgebiet, in dem die Verkehrssitte eine entscheidende Rolle spielt. Es ist ratsam, sich stets über aktuelle Entscheidungen zu informieren, da diese oft Einzug in Klausuren und Prüfungen finden.