BGH, Urteil vom 28.01.2026 - VIII ZR 228/23
Die Untervermietung von Wohnraum ist im Mietrecht eng begrenzt. Mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter aus der Untervermietung keinen Gewinn erzielen dürfen. Wer Wohnraum deutlich teurer weitervermietet als er selbst zahlt, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten und riskiert die Kündigung.
Der Fall
Ein Berliner Mieter lebte seit vielen Jahren in einer Wohnung mit vergleichsweise niedriger Miete. Ab Anfang 2020 vermietete er die Wohnung vollständig unter, da er sich für längere Zeit im Ausland aufhielt. Die Untermiete lag mehr als doppelt so hoch wie seine eigene Nettokaltmiete. Eine Erlaubnis der Vermieterin holte er nicht ein.
Nachdem die Vermieterin von der Untervermietung erfahren hatte, mahnte sie den Mieter zunächst ab und kündigte später ordentlich. Sie erhob Räumungsklage. Während das Amtsgericht diese noch abwies, gab das Landgericht der Vermieterin Recht. Der Mieter verfolgte sein Ziel vor dem Bundesgerichtshof weiter, blieb dort jedoch erfolglos.
Kein Anspruch auf Erlaubnis zur Gewinnerzielung
Der Bundesgerichtshof knüpft seine Entscheidung an § 553 Abs. 1 BGB. Danach kann ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein solches Interesse liegt etwa vor, wenn sich die Lebensumstände ändern und der Mieter seine Wohnkosten reduzieren möchte.
Dieses berechtigte Interesse endet dort, wo aus der Untervermietung ein wirtschaftlicher Überschuss erzielt wird. Die Untervermietung dient dem Erhalt der Wohnung, nicht der Erzielung von Einnahmen. Übersteigen die Untermieteinnahmen die eigenen wohnungsbezogenen Kosten deutlich, besteht kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis.
Pflichtverletzung mit kündigungsrechtlicher Folge
Der Senat bewertet die gewinnbringende Untervermietung als nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Hinzu kam im entschiedenen Fall, dass der Mieter ohne jede Zustimmung der Vermieterin handelte. Beides rechtfertigte eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB.
Die grundrechtlich geschützte Position des Mieters reicht nicht so weit, ihm eine wirtschaftliche Nutzung der Wohnung über den eigenen Bedarf hinaus zu ermöglichen. Auch die Interessen der Untermieter fließen in diese Bewertung ein, da überhöhte Untermieten vermieden werden sollen.
Offene Fragen und praktische Folgen
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof, ab welcher genauen Grenze ein Gewinn vorliegt. Ebenso offen blieb, ob ein Anspruch auf Untervermietung bereits dann ausgeschlossen ist, wenn die Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Klar ist jedoch, dass Mieter künftig offenlegen müssen, in welcher Höhe sie untervermieten wollen und wie sich die verlangte Miete zusammensetzt.
Für die Praxis bedeutet das Urteil eine deutliche Verschärfung. Hauptmieter können sich nicht darauf berufen, dass Wohnraummangel höhere Untermieten rechtfertige. Wer mit der Untervermietung Einnahmen erzielt, die über die eigenen Kosten hinausgehen, bewegt sich außerhalb des Schutzbereichs des § 553 BGB.
Einordnung für Studium und Examen
Die Entscheidung ist examensrelevant. Sie verbindet das Recht der Gebrauchsüberlassung mit Kündigungsrecht und grundrechtlichen Wertungen. Besonders geeignet ist der Fall, um das Tatbestandsmerkmal des berechtigten Interesses sauber zu konturieren und von rein wirtschaftlichen Motiven abzugrenzen.
Fazit
Untervermietung bleibt ein Instrument zur Absicherung veränderter Lebenssituationen. Sie ist kein Geschäftsmodell. Wer Wohnraum mit Gewinn weitervermietet, verliert den Schutz des Mietrechts und riskiert den Bestand seines Mietverhältnisses. Der Bundesgerichtshof setzt damit eine klare Leitlinie für den Umgang mit Untervermietung in angespannten Wohnungsmärkten.
