AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.01.2026 – 122 C 36/25
Eigenbedarfskündigungen gehören zu den zentralen Konfliktfeldern des Mietrechts. Sie eröffnen Vermietern die Möglichkeit, ein Mietverhältnis zu beenden, um die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige zu nutzen. Gleichzeitig unterliegen sie strengen rechtlichen Voraussetzungen, da sie tief in die Lebensverhältnisse der Mieter eingreifen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat nun klargestellt, dass ein bloßer Wunsch nach einer attraktiveren Wohnlage oder einem bestimmten sozialen Umfeld hierfür nicht ausreicht.
Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin eine von ihr angemietete Wohnung seit mehreren Jahren untervermietet. Sie selbst bewohnte mit ihrem Ehemann und ihrem volljährigen Kind eine geräumige Wohnung in Berlin-Steglitz. Im Jahr 2024 kündigte sie ihrem Untermieter mit der Begründung, ihr Kind wolle künftig in der untervermieteten Wohnung im Künstlerviertel wohnen. Ausschlaggebend seien insbesondere die kulturelle Umgebung, ein offenes soziales Umfeld sowie eine geplante Ausbildung im künstlerischen Bereich.
Der Untermieter wehrte sich gegen die Kündigung – mit Erfolg. Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Eigenbedarfskündigung für unwirksam. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt Eigenbedarf nicht lediglich einen Nutzungswunsch voraus, sondern ein ernsthaftes und nachvollziehbares Nutzungsinteresse. Dieses muss über persönliche Präferenzen oder Lebensstilentscheidungen hinausgehen.
Vermieter müssen nicht zwingend auf die Wohnung angewiesen sein. Ein bloßer Wunsch nach einer besseren Wohnlage oder einem angenehmeren sozialen Umfeld genügt jedoch nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob objektiv nachvollziehbare Gründe vorliegen, die eine ernsthafte, tatsächliche und konkrete Eigennutzung erforderlich erscheinen lassen.
Diese Fassung stärkt die juristischen Schlüsselbegriffe („entscheidend“, „ernsthafte Eigennutzung“) und entspricht dem typischen Begründungsstil der Rechtsprechung.
Entscheidend war dabei die konkrete Interessenabwägung im Einzelfall. Die Vermieterin war nicht Eigentümerin, sondern selbst lediglich Mieterin der Wohnung, was ihr Nutzungsinteresse rechtlich relativierte. Auf Seiten des Untermieters wogen hingegen seine wirtschaftliche Situation sowie die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt besonders schwer. Eine Kündigung hätte für ihn erhebliche Nachteile bis hin zum Verlust seiner Wohnung bedeutet, während für das Kind der Vermieterin lediglich eine Verbesserung der Wohnqualität im Raum stand.
Hinzu kam, dass der behauptete Ausbildungsbeginn, der als zentrales Argument für den Eigenbedarf angeführt worden war, zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung noch nicht realisiert worden war. Auch dies schwächte die Glaubhaftigkeit des geltend gemachten Nutzungsinteresses.
Die Entscheidung verdeutlicht die dogmatische Struktur des Eigenbedarfsrechts. Eigenbedarf ist kein Instrument zur Optimierung persönlicher Wohnverhältnisse, sondern setzt ein ernsthaftes, konkretisiertes und rechtlich schutzwürdiges Interesse voraus. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wird der Schutz des Mieters im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung erhebliches Gewicht entfalten.
Für die Praxis folgt daraus eine klare Konsequenz: Eigenbedarfskündigungen müssen sorgfältig begründet werden. Sie erfordern eine tragfähige, objektiv nachvollziehbare Nutzungsentscheidung und dürfen nicht auf bloßen Lebensstilentscheidungen oder abstrakten Zukunftsvorstellungen beruhen. Andernfalls besteht ein erhebliches Risiko, dass Gerichte die Kündigung als unwirksam ansehen.
