BGH, Urteil vom 30.04.2026 – III ZR 164/25
Ein vom Mieter beauftragter Immobilienmakler haftet dem Eigentümer nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn er das Objekt öffentlich vermarktet. Der BGH hob damit ein Urteil des LG München I auf und verwies die Sache zurück.
Sachverhalt
Der Eigentümer einer Gewerbeimmobilie hatte einen Makler abgemahnt, nachdem dieser das Ladenlokal auf verschiedenen Internetplattformen — unter anderem mit Innenraumfotos und dem Titel „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ — angeboten hatte. Beauftragt worden war der Makler nicht vom Eigentümer, sondern von der Mieterin, die einen Unter- oder Nachmieter suchte. Ob der Eigentümer mit der Vermarktung einverstanden war, war zwischen den Parteien streitig. Der Eigentümer machte geltend, die öffentliche Vermarktung inklusive der Innenraumfotos durch den Mieter-Makler schade der Vermarktung durch seinen eigenen Makler — vor allem sei es ausgeschlossen, mit dem bereits genannten Kaufpreis noch einen höheren Preis zu erzielen. Nach einem Unterlassungsversprechen des Maklers klagte der Eigentümer auf Erstattung der Abmahnkosten.
Entscheidung
Der BGH verneinte einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB). Das Gericht entschied, dass die Suche nach einem Unter- oder Nachmieter ausschließlich in der Rechts- und Interessensphäre des Mieters liegt, wenn dieser sich wirtschaftlich vom Mietobjekt lösen will. Ein vom Mieter beauftragter Makler wird daher allein in dieser Sphäre des Mieters tätig. Dass die Interessen des Eigentümers reflexhaft betroffen seien, genügt nicht, um darin eine Geschäftsbesorgung für ihn zu sehen. Es fehlt damit bereits am objektiven Tatbestandsmerkmal des fremden Geschäfts — nicht erst am subjektiven Fremdgeschäftsführungswillen.
Vollständig ausgeschlossen hat der BGH Ansprüche des Eigentümers gegen den Makler aber nicht. Für möglich hält der Senat einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, wenn der Makler Innenraumfotos der Immobilie öffentlich verwendet. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht zur gewerblichen Verwertung solcher Aufnahmen grundsätzlich dem Grundstückseigentümer zu. Ob der Eigentümer in die Verwendung der Fotos eingewilligt hatte — etwa weil die Mieterin nach dem Mietvertrag berechtigt sein könnte, die Räume mit Innenaufnahmen öffentlich anzubieten — muss nun das LG München I klären. Die bloße Kenntnis von der Einschaltung eines Maklers reicht dafür nach Ansicht des BGH nicht aus.
Prüfungsrelevanz
Die Entscheidung verbindet zwei examensrelevante Bereiche.
- Erstens die GoA (§§ 677 ff. BGB): Das Tatbestandsmerkmal des fremden Geschäfts ist objektiv zu bestimmen. Eine Handlung, die ausschließlich in der Sphäre eines Dritten liegt, wird nicht dadurch zum fremden Geschäft, dass sie reflexartig auch Interessen eines anderen berührt. Diese Abgrenzung ist im Examen zentral und wird häufig in Fallvarianten geprüft.
- Zweitens der negatorische Eigentumsschutz nach § 1004 BGB: Dieser schützt nicht nur vor physischen Eingriffen in die Substanz, sondern auch vor Beeinträchtigungen des Verwertungsrechts — hier durch die unberechtigte Veröffentlichung von Innenraumfotos einer Immobilie.
