BGH, Urteile vom 20.05.2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25
Wenn Mieter ihre Wohnung bislang mit eigenen Elektroöfen beheizt haben und der Vermieter die Versorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellt, kann er die Kosten nicht ohne Weiteres auf sie umlegen. Das hat der BGH in zwei Parallelverfahren entschieden und die Sache an das LG Berlin II zurückverwiesen.
Sachverhalt
Mieter eines Berliner Mehrfamilienhauses hatten ihre Wohnungen jahrzehntelang mit eigenen Elektroheizungen und Warmwasserboilern betrieben. 2015 ließ die Vermieterin eine zentrale Heizungsanlage durch eine Wärmelieferantin einbauen und im Wege des sogenannten Contractings betreiben. Anschließend forderte sie die Mieter auf, Heizkostenvorauszahlungen zu leisten — was diese auch taten. Für die Jahre 2017 bis 2020 verlangte die Vermieterin dann Nachzahlungen für die gesamten Contractingkosten. Die Mieter wehrten sich gegen diese Nachforderungen.
Entscheidung
Im Kern ging es um die Frage, ob § 556c BGB, der die Umlage von Wärmelieferungskosten auf Mieter regelt, auch dann greift, wenn die Mieter zuvor keine Betriebskosten für Wärme gezahlt haben, weil sie selbst für ihre Heizung sorgten. Der 8. Zivilsenat des BGH verneint das — sowohl in direkter als auch in entsprechender Anwendung des § 556c BGB.
§ 556c BGB regelt die Umlage von Wärmelieferungskosten nur für den Fall, dass der Mieter die Heizkosten bereits vor der Umstellung als Betriebskosten zu tragen hatte. Genau das war hier nicht der Fall, weil die Mieter ihre Öfen selbst betrieben und bezahlt hatten. Für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke. Weder die Gesetzeshistorie noch die Materialien ließen erkennen, dass der Gesetzgeber auch solche Konstellationen habe erfassen wollen. Er habe vielmehr bewusst nur den Regelfall erfasst.
Offen blieb, ob die Mieter sich nach der Umstellung möglicherweise stillschweigend verpflichtet hatten, zumindest denjenigen Kostenanteil zu tragen, der auch bei einem Eigenbetrieb der Zentralheizung durch die Vermieterin angefallen wäre — also die Kosten nach §§ 7 Abs. 2 und 8 Abs. 2 der Heizkostenverordnung. Ob darüber hinaus auch die gesamten Contracting-Kosten einschließlich der kalkulatorischen Kosten umgelegt werden können, konnte der Senat nicht abschließend beurteilen. Entscheidend sei, ob die Mieter die Mitteilung der Hausverwaltung so verstehen mussten, dass die Vermieterin auch diese weitergehenden Kosten umlegen wollte. Das LG Berlin II muss dazu nun weitere Feststellungen treffen.
Prüfungsrelevanz
Die Entscheidung ist examensrelevant für das Mietrecht und das Schuldrecht BT.
- Im Klausuraufbau ist zu prüfen, ob eine Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten vertraglich vereinbart ist und ob § 556c BGB als gesetzliche Grundlage für die Umlage von Wärmelieferungskosten eingreift. Der BGH entschied dass § 556c BGB eine bereits bestehende Betriebskostenpflicht für Heizung voraussetzt — er ermöglicht keinen Einstieg in eine solche Pflicht, wo bisher keine bestand.
- Darüber hinaus ist die Frage der stillschweigenden Vertragsänderung examensrelevant: Wer Leistungen des Vermieters widerspruchslos entgegennimmt und Vorauszahlungen leistet, kann sich möglicherweise konkludent zur Kostentragung verpflichtet haben. Diese Abgrenzung zwischen gesetzlicher Umlageberechtigung, vertraglicher Vereinbarung und konkludentem Verhalten ist ein typischer Klausurschwerpunkt im Mietrecht.
