BGH, Urteil vom 24.04.2026, Az. V ZR 50/25
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss die Mehrheit, die Kosten einer Heizungserneuerung abweichend von der bisherigen Kostenverteilung nach Wohnfläche gleichmäßig auf alle Einheiten zu verteilen. Der BGH erklärte diesen Beschluss für rechtswidrig und gibt dabei zugleich die bisherige Willkürprüfung auf.
Sachverhalt
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (GdWE) mit 15 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe hatte in ihrer Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums – mit Ausnahme der Betriebskosten – entsprechend der Wohnungsgröße zu tragen seien. Änderungen dieses Schlüssels bedurften der Einstimmigkeit. Im September 2023 beschloss die Mehrheit eine Sonderumlage von 25.000 Euro für die Instandsetzung der Heizungsanlage, die nach dem sogenannten Objektprinzip gleichmäßig auf alle Einheiten verteilt werden sollte, sodass auf jede der 15 Einheiten 1.666,67 Euro entfielen. Ein Antrag auf Verteilung nach Miteigentumsanteilen fand keine Mehrheit. Die Eigentümer einer kleineren Einheit fechten den Beschluss an. Das AG gab der Klage statt, das LG wies sie auf die Berufung hin ab. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück.
Streitfrage
Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss bei einer konkreten Erhaltungsmaßnahme vom bisherigen, auf Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen basierenden Kostenschlüssel auf das Objektprinzip – also eine Gleichverteilung auf alle Einheiten – umstellen, auch wenn dies kleinere Einheiten im Verhältnis zu ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum deutlich stärker belastet?
Entscheidung
Der BGH verneint dies für den Regelfall und stellt zwei grundlegende Sätze auf. Erstens widerspricht eine Änderung des Kostenschlüssels dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die neue Verteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer nicht angemessen ist oder einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligt. Zweitens gibt der Senat die bislang praktizierte bloße Willkürprüfung ausdrücklich auf: Der Begriff habe sich als missverständlich erwiesen; die richterliche Kontrolle sei nicht auf das Fehlen von Willkür beschränkt, sondern umfasse eine vollständige Angemessenheitsprüfung.
Für Erhaltungsmaßnahmen, die allen Einheiten gleichermaßen zugutekommen, gilt nach dem BGH: Wer einen größeren Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum hält, profitiert typischerweise auch stärker von werterhaltenden oder wertesteigernden Maßnahmen – und muss deshalb auch mehr bezahlen. Der Wechsel vom flächenbezogenen Schlüssel auf das Objektprinzip ist in solchen Konstellationen in der Regel nicht mit ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar. Ob die konkrete Umlage im vorliegenden Fall noch angemessen war, hat das LG nun unter Berücksichtigung der Wohnflächenverhältnisse und der daraus resultierenden Kostenverschiebung erneut zu beurteilen.
