BGH, 27.03.2026, Az. V ZR 169/24
Eine Berliner Käuferin erwarb ein als Einfamilienhaus beworbenes Grundstück – und stellte hinterher fest, dass dauerhaftes Wohnen dort baurechtlich gar nicht zulässig war. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies zurück, weil die Frage der Arglist der Verkäufer noch nicht abschließend geklärt war.
Sachverhalt
Die Verkäufer hatten das Grundstück 2019 für 150.000 Euro erworben und es ein Jahr später für 325.000 Euro als freistehendes Einfamilienhaus angeboten. Das Objekt umfasste lediglich 49,83 Quadratmeter Wohnfläche sowie einen kleinen Anbau und ein Gartenhaus. Tatsächlich lag das Grundstück in einem Wochenendhausgebiet, in dem dauerhaftes Wohnen baurechtlich nicht vorgesehen ist. Die Verkäufer selbst hatten dort jahrelang mit Hauptwohnsitz gelebt, ohne dass dies behördlich beanstandet worden war. Die Käuferin verlangte Schadensersatz in Höhe von 160.000 Euro. Das LG sprach ihr 72.000 Euro zu; das KG bestätigte diese Entscheidung.
Streitfrage
Ob die Verkäufer arglistig über die fehlende Möglichkeit zur dauerhaften Wohnnutzung getäuscht haben und der vereinbarte Haftungsausschluss deshalb nach § 444 BGB gesperrt ist – sowie wie der Schaden im Rahmen eines deliktischen Anspruchs zu berechnen ist.
Entscheidung
Der V. Zivilsenat bestätigte zunächst, dass die Bezeichnung als „Einfamilienhaus" beim Käufer die berechtigte Erwartung erzeuge, das Grundstück auch dauerhaft bewohnen zu dürfen. Fehle diese Nutzungsmöglichkeit, liege ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. vor, über den aufzuklären sei. Werde die Aufklärung arglistig unterlassen, greife der Haftungsausschluss nach § 444 BGB nicht.
Zugleich betonte der Senat jedoch, dass Arglist über einen objektiven Mangel und eine unterlassene Aufklärung hinaus erfordert, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest für möglich hielt. Genau hier sah der BGH eine entscheidungserhebliche Lücke: Die Verkäufer hatten vorgetragen, selbst jahrelang unbeanstandet in dem Haus gelebt zu haben, und zwar mit Hauptwohnsitz, wie es in der Nachbarschaft üblich gewesen sei. Wer unter solchen Umständen lebe, müsse nicht zwingend damit rechnen, dass dauerhaftes Wohnen baurechtlich untersagt ist. Das KG hätte diesen Vortrag nicht übergehen dürfen.
Zur Schadensberechnung stellte der Senat klar, dass im Rahmen eines deliktischen Anspruchs aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB allein der Minderwert maßgeblich ist – hier 72.000 Euro. Entscheidend sei, wie der getäuschte Käufer bei zutreffender Information gehandelt hätte; ob andere Interessenten den vollen Kaufpreis gezahlt hätten, spiele keine Rolle. Damit widersprach der BGH ausdrücklich der Argumentation des KG.
Das KG muss nun die subjektive Seite der Arglist erneut aufklären. Der BGH verwies dabei auf Vortrag der Käuferin, wonach die Verkäufer Hinweise auf die Wochenendsiedlung in Unterlagen vor der Weitergabe geschwärzt oder verdeckt haben sollen. Sollte sich dies bestätigen, könnte daraus auf das Bewusstsein der Verkäufer über die rechtliche Problematik geschlossen werden.
