Einleitung
Die Aufklärungspflichten der Vertragsparteien sind ein zentrales Thema im Zivilrecht. Grundsätzlich gilt, dass jede Partei für ihre eigene Willensbildung verantwortlich ist. Dennoch können besondere Umstände eine Offenbarungspflicht begründen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 11.08.2010 (Az. XII ZR 192/08) entschieden, dass ein Mieter bei einem Gewerberaummietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet ist, den Vermieter über außergewöhnliche Umstände aufzuklären. Dabei ging es um den Vertrieb der Marke Thor Steinar, die in der öffentlichen Wahrnehmung mit der rechtsradikalen Szene assoziiert wird. Die Entscheidung verdeutlicht, unter welchen Bedingungen eine arglistige Täuschung durch Unterlassen vorliegen kann.
Sachverhalt: Vermietung und verschwiegene Markenstrategie
Die Klägerin – eine Immobiliengesellschaft – vermietete im Jahr 2007 eine Gewerbefläche im bekannten Hundertwasserhaus an den Beklagten zum Betrieb eines Textilgeschäfts. Der Mietvertrag enthielt eine allgemeine Sortimentsliste, die jedoch keine Markennamen aufführte. Erst nach Vertragsabschluss erfuhr die Vermieterin, dass der Mieter beabsichtigte, nahezu ausschließlich Waren der Marke Thor Steinar zu vertreiben. Diese Marke wurde in der Öffentlichkeit in einen engen Zusammenhang mit der rechten Szene gebracht.
Nachdem die Klägerin hiervon erfuhr, versuchte sie vergeblich, den Mieter zu einem Verzicht auf das Sortiment oder die Geschäftseröffnung zu bewegen. Am Tag der Eröffnung unterzeichnete der Mieter auf Wunsch der Klägerin eine Erklärung, wonach er keine verfassungsrechtlich relevanten Aktivitäten unterstütze. Dennoch kündigte die Vermieterin noch am selben Tag fristlos aus wichtigem Grund und erklärte wenige Tage später zusätzlich die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB).
Die Klägerin forderte daraufhin die Räumung der Mieträume.
Rechtliche Kernfrage: Besteht eine Offenbarungspflicht?
Der zentrale Streitpunkt in diesem Fall war, ob der Mieter eine Aufklärungspflicht über die von ihm geplante Nutzung der Gewerberäume hatte. Eine Täuschung durch Unterlassen kann nur dann vorliegen, wenn eine rechtliche Offenbarungspflicht besteht. Grundsätzlich gilt:
• Ein Vertragsverhandlungspartner ist nicht dazu verpflichtet, ungefragt alle denkbaren Umstände offenzulegen, die für die Willensbildung der anderen Partei von Bedeutung sein könnten.
• Die Grenze dieser Regel wird jedoch dann überschritten, wenn eine Tatsache für den Vertragspartner von erheblicher wirtschaftlicher oder geschäftlicher Bedeutung ist und er sie redlicherweise nicht selbst erkennen konnte.
• In solchen Fällen muss die andere Partei ihn über diesen Umstand aufklären.
Entscheidung des BGH
Der BGH stellte fest, dass im vorliegenden Fall eine Offenbarungspflicht des Mieters bestand, da die Vermieterin nicht mit einem Warensortiment rechnen musste, das in der öffentlichen Wahrnehmung mit der rechten Szene assoziiert wurde.
Die Begründung des Gerichts:
1. Keine generelle Aufklärungspflicht bei Vertragsverhandlungen:
• Es besteht keine allgemeine Pflicht, den Vertragspartner über sämtliche Details der eigenen Geschäftstätigkeit zu informieren.
• Grundsätzlich muss sich jeder Vertragspartner selbst um die erforderlichen Informationen bemühen.
2. Ausnahme: Besondere Bedeutung für den Vertragspartner und außergewöhnliche Umstände:
• Eine Aufklärungspflicht besteht aber dann, wenn der Vertragspartner redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte.
• Besonders dann, wenn der betreffende Umstand außergewöhnlich ist und erkennbar eine erhebliche wirtschaftliche oder geschäftliche Bedeutung für ihn hat.
3. Besonderheit des Falles: Rufschädigung für die Vermieterin:
• Der Vertrieb der Marke Thor Steinar konnte erhebliche negative Auswirkungen auf das Hundertwasserhaus haben.
• Es bestand die Gefahr, dass das Geschäftshaus in den Ruf geriet, ein Treffpunkt der rechten Szene zu werden.
• Dies hätte zu Kundenschwund, Protesten und wirtschaftlichen Einbußen anderer Mieter führen können.
• Darüber hinaus hätte es auch das Ansehen der Vermieterin in der Öffentlichkeit geschädigt.
4. Keine Erkennbarkeit für die Vermieterin:
• Die Vermieterin hatte keinen Anlass, Nachforschungen über das Sortiment des Mieters anzustellen.
• Weder die allgemeine Sortimentsliste noch der Name des Mieters gaben Hinweise auf die problematische Markenstrategie.
• Es war für die Vermieterin nicht zumutbar, Internetrecherchen durchzuführen oder gezielt nachzufragen.
Folge:
Da der Mieter es bewusst unterlassen hatte, die Vermieterin über den Vertrieb von Thor Steinar-Produkten zu informieren, lag eine arglistige Täuschung durch Unterlassen nach § 123 Abs. 1 BGB vor. Die Anfechtung des Mietvertrags war somit wirksam, sodass die Klägerin die Räumung verlangen konnte.
Bedeutung der Entscheidung für das Mietrecht
Die Entscheidung des BGH hat weitreichende Auswirkungen auf das Gewerberaummietrecht und die vorvertraglichen Aufklärungspflichten:
✅ Erhöhte Transparenzanforderungen für Mieter:
• Gewerbliche Mieter müssen Vermieter über außergewöhnliche geschäftliche Umstände informieren, die für deren Entscheidung von erheblicher Bedeutung sind.
• Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter keine realistische Möglichkeit hatte, sich selbst über die Risiken zu informieren.
✅ Klarstellung der Offenbarungspflichten:
• Der BGH bestätigt, dass die Grenze zwischen zulässiger Verschwiegenheit und arglistiger Täuschung durch Unterlassen an den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientiert werden muss.
✅ Schutz von Vermietern vor unerwarteten Reputationsrisiken:
• Vermieter haben das Recht, über Geschäftskonzepte informiert zu werden, die das Image des Mietobjekts oder wirtschaftliche Interessen gefährden könnten.
• Dies gilt insbesondere für Immobilien mit besonderem Konzept oder gesellschaftlicher Wahrnehmung, wie das Hundertwasserhaus im vorliegenden Fall.
Praktische Relevanz für Gewerbemietverträge
• Gewerbliche Mieter sollten sich bewusst sein, dass nicht nur wirtschaftliche, sondern auch soziale und gesellschaftliche Auswirkungen ihres Geschäftsmodells eine Offenbarungspflicht begründen können.
• Vermieter sollten in Mietverträgen klare Regelungen zur Nutzung der Räume treffen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
• Bei Zweifeln sollte eine Auskunftspflicht ausdrücklich vereinbart werden.
Fazit
Der Thor Steinar-Fall zeigt, dass eine arglistige Täuschung auch durch Unterlassen einer wichtigen Information gegeben sein kann. Im Mietrecht bestehen erhebliche Transparenzpflichten für Mieter, wenn außergewöhnliche Geschäftspraktiken wirtschaftliche oder rufschädigende Folgen für den Vermieter haben können. Diese Entscheidung stärkt den Schutz von Vermietern und stellt klar, dass Geschäftspartner nicht gezielt über kritische Aspekte eines Geschäftsmodells im Unklaren gelassen werden dürfen.
