BGH, Urteil vom 11.03.2026 – I ZR 202/25
Ein nach § 656a BGB formbedürftiger Maklervertrag kann auch durch den Austausch von E-Mails und sogar konkludent zustande kommen, sofern die wesentlichen Vertragsbestandteile aus textförmigen Erklärungen bestimmbar sind. Fehlt es hingegen an der gesetzlich vorgeschriebenen Textform, scheiden selbst bereicherungsrechtliche Ansprüche des Maklers aus. Das hat der BGH entschieden und die Revision der Maklerin zurückgewiesen.
Sachverhalt
Ein Hausbesitzer und seine Ehefrau beauftragten eine Maklerin zunächst mit der Suche nach einem Kaufobjekt. Später wurde auch der Verkauf ihrer eigenen Immobilie Gegenstand der Korrespondenz. Mit E-Mail vom 3. April 2023 antwortete die Maklerin auf ein Gegenangebot, bot ein Gespräch an und fügte unterhalb ihrer Unterschrift mehrere Hinweise an, darunter einen „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“. Der Hinweis enthielt ein Provisionsverlangen von maximal 3,57 % des Kaufpreises je Partei. Die Hausbesitzer baten daraufhin per E-Mail, einen Notartermin für den Verkauf zu vereinbaren.
Das Haus wurde für 617.000 Euro verkauft. Die Maklerin stellte eine Provision von 8.810,76 Euro in Rechnung, die beglichen wurde. Später widerriefen die Hausbesitzer die dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen und verlangten Rückzahlung. Das LG Stade und das OLG Celle gaben der Klage statt. Die Maklerin legte Revision ein.
Entscheidung
Der BGH wies die Revision zurück und bestätigte den Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB, weil der Maklervertrag gemäß § 125 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen § 656a BGB formnichtig war. Zwischen den Parteien war kein formwirksamer Maklervertrag zustande gekommen.
Erstens setzt der Abschluss eines Maklervertrags nach § 656a BGB kein einheitliches Dokument mit Erklärungen beider Seiten voraus. Die jeweiligen Erklärungen können auf getrennten dauerhaften Datenträgern abgegeben werden — der Austausch von E-Mails kann genügen. Darüber hinaus ist ein konkludenter Vertragsschluss möglich, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile aus den textförmigen Erklärungen bestimmbar sind.
Zweitens scheiterte der Maklervertrag im konkreten Fall dennoch: Das Provisionsverlangen der Maklerin befand sich in der E-Mail vom 3. April 2023 unterhalb ihrer Unterschrift. Die unterhalb der Unterschrift stehende Erklärung ließ nicht erkennen, wo die eigentliche Erklärung endet. Deshalb wahrte sie die Textform des § 126b BGB nicht. Auch wenn § 126b BGB in seiner seit 2014 geltenden Fassung keine Namensunterschrift mehr verlangt, muss der Erklärende weiterhin auf geeignete Weise deutlich machen, wo seine Erklärung endet. Eine unterhalb der Unterschrift angefügte Erklärung genügt dem nicht.
Drittens schieden bereicherungsrechtliche Ansprüche der Maklerin aus. § 656a BGB schützt alle Vertragsparteien des Maklers. Wer diese Schutzvorschrift nicht einhält, kann für erbrachte Maklerdienste keinen Wertersatz nach § 812 BGB verlangen.
Prüfungsrelevanz
Die Entscheidung ist examensrelevant für das Vertragsrecht, das Maklerrecht und das Bereicherungsrecht. Zentral sind drei Prüfungspunkte.
Erstens die Textform nach § 656a i.V.m. § 126b BGB: Im Klausuraufbau ist zu prüfen, ob die Erklärungen der Parteien die Textform wahren. Nicht erforderlich ist ein einheitliches Dokument. Ein Austausch textförmiger Erklärungen (etwa per E-Mail) genügt. Konkludenter Vertragsschluss ist möglich, wenn die wesentlichen Bestandteile (Parteien, Provisionshöhe, Vertragsgegenstand) bestimmbar sind.
Zweitens der Abschluss der Erklärung nach § 126b BGB: Obwohl die aktuelle Fassung keine Namensunterschrift mehr verlangt, muss das Ende der Erklärung erkennbar sein. Steht die vertragsrelevante Erklärung erst unterhalb einer Unterschrift bzw. eines sonstigen Abschlusses, fehlt es regelmäßig an einem erkennbaren Ende der Erklärung; die Textform ist dann nicht gewahrt.
Drittens der Ausschluss bereicherungsrechtlicher Ansprüche: Fehlt die Textform nach § 656a BGB, sind auch Ansprüche des Maklers aus § 812 BGB auf Wertersatz ausgeschlossen. Das ist ein typischer Klausurpunkt — der Makler kann die Formvorschrift nicht durch einen Bereicherungsanspruch umgehen.
